Generalplanung
GGeneralplaner in Berlin.
Ein Vertrag, ein Ansprechpartner, eine Verantwortung: Wir übernehmen die komplette Planung Ihres Bauvorhabens – Objektplanung, Technische Gebäudeausrüstung und Energieberatung aus einem Haus, über alle Leistungsphasen der HOAI.
Was ein Generalplaner übernimmt
Bei der klassischen Einzelbeauftragung schließt der Bauherr Verträge mit dem Architekturbüro, dem Tragwerksplaner, dem Fachplaner für Heizung, Lüftung und Sanitär, dem Elektroplaner, dem Brandschutzgutachter und je nach Vorhaben mit weiteren Beteiligten. Jeder dieser Verträge hat eigene Leistungsgrenzen. Was dazwischen liegt – und dazwischen liegt in einem Bauvorhaben sehr viel –, landet beim Bauherrn.
Als Generalplaner übernehmen wir diese Verträge und damit die Verantwortung für das Zusammenspiel. Der Bauherr hat einen Ansprechpartner, eine Rechnung und im Streitfall einen Adressaten. Wenn der Lüftungskanal und der Unterzug denselben Raum beanspruchen, ist das unser Problem, nicht seines.
Generalplaner, nicht Generalunternehmer
Der Unterschied ist grundsätzlich und für Bauherren der wichtigste Punkt dieser Seite. Ein Generalunternehmer plant und baut. Das verkleinert die Schnittstelle weiter – hebt aber die unabhängige Kontrolle auf: Wer die eigene Ausführung prüft, prüft in eigener Sache.
Wir sind an keinem ausführenden Gewerk wirtschaftlich beteiligt und verkaufen keine Anlagen. Wenn wir in der Bauüberwachung einen Nachtrag prüfen oder eine Ausführung zurückweisen, geschieht das ausschließlich im Interesse des Auftraggebers. Diese Unabhängigkeit ist der Grund, warum Bestandshalter mit langfristigem Blick auf ihr Portfolio in der Regel einen Generalplaner beauftragen.
Wann sich Generalplanung lohnt – und wann nicht
Entscheidend ist nicht die Projektgröße, sondern die Zahl der beteiligten Fachdisziplinen. Sobald neben der Architektur auch Tragwerk und Technische Gebäudeausrüstung gebraucht werden, entsteht Abstimmungsaufwand. Bei einer Sanierung im Bestand ist das praktisch immer der Fall: Fassade, Fenster, Heizungsanlage und Lüftung hängen energetisch und bauphysikalisch voneinander ab, und ein Förderantrag verlangt, dass sie zusammen betrachtet werden.
Umgekehrt: Bei einer reinen Fassadensanierung ohne Eingriff in die Technik oder bei einem klar abgegrenzten Einzelgewerk kann die Einzelbeauftragung der günstigere Weg sein. Wir sagen das im Erstgespräch auch dann, wenn es gegen den größeren Auftrag spricht.
Der Bestand ist unser Schwerpunkt
Ein Neubau beginnt mit einem leeren Grundstück und einem Plan. Eine Sanierung beginnt mit einem Gebäude, dessen Unterlagen fast nie dem entsprechen, was tatsächlich gebaut wurde – und in dem meistens Menschen wohnen. Beides verschiebt den Schwerpunkt der Planung: Vor dem ersten Strich steht die Bestandserfassung, und der Bauablauf richtet sich nach den Bewohnern, nicht nach der Bequemlichkeit der Baustelle.
Deshalb erfassen wir den Bestand digital, mit Laserscan und der eigenen App, und planen alle Gewerke in einem gemeinsamen Modell. Kollisionen fallen am Bildschirm auf statt auf der Baustelle. Über 3.500 Wohnungen haben wir im bewohnten Zustand strangsaniert, in einer einzelnen Maßnahme bis zu 623 Wohnungen gleichzeitig.
Vier Disziplinen, ein Haus
Objektplanung
Architektur und Gebäudeplanung über alle Leistungsphasen, im Bestand wie im Neubau.
Technische Gebäudeausrüstung
Heizung, Lüftung, Sanitär, Elektro- und Sicherheitstechnik – als eigene Abteilung im Haus, nicht als Nachunternehmer.
Energieberatung und Nachweise
Energiekonzept, GEG-Nachweise, Effizienzhaus-Zielwerte und die Förderabwicklung.
Fachgutachten und Koordination
Tragwerk, Brand- und Schallschutz, Schadstoffe sowie die Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordination steuern wir im Team.
Was wir als Generalplaner übernehmen
Jede dieser Leistungen beauftragen Sie einzeln – oder gebündelt als Generalplanung.
- L.01 Energetische Sanierung Wir entwickeln Bestandsgebäude weiter, von der energetischen Sanierung bis zur Aufstockung, aus einer Hand.
- L.02 Strangsanierung Bäder, Stränge und Haustechnik komplett erneuern. Unser Kerngeschäft, auf Wunsch im bewohnten Zustand.
- L.03 Aufstockung und Nachverdichtung Mehr Wohnraum auf bestehenden Gebäuden und Grundstücken, von der Potenzialanalyse bis zur Umsetzung.
- L.04 Neubau Wohnungsneubau mit allen Gewerken koordiniert, vom Konzept über die Planung bis zur Übergabe.
- L.05 Fachplanung TGA Technische Gebäudeausrüstung für Büro, Schule, Uni und Wohnen, präzise geplant, termintreu umgesetzt.
- L.06 Energieberatung Sanierungsfahrplan, Förderberatung und energetische Bilanzierung, die Grundlage jeder wirtschaftlichen Entscheidung.
- L.07 Heizungstausch Vom Bestandscheck über die Anlagenauslegung bis zur Umsetzung, inklusive Fördermittel und GEG-konformer Nachweise.
- L.08 Machbarkeit & Potenzialanalyse Belastbare Entscheidungsgrundlagen vor Ankauf und Projekt: Investitionsbedarf, Varianten, Kosten und Genehmigungsfähigkeit im Vergleich.
- L.09 Technische Due Diligence und Ankaufsberatung Technische Prüfung vor dem Ankauf und im eigenen Bestand: Investitionsbedarf in Jahresscheiben, Förderfähigkeit und Umlagepotenzial.
Generalplanung in der Praxis
Häufige Fragen zur Generalplanung
Was macht ein Generalplaner?
Ein Generalplaner übernimmt die gesamte Planung eines Bauvorhabens mit einem Vertrag und einer Verantwortung: Objektplanung, Tragwerksplanung, Technische Gebäudeausrüstung und die erforderlichen Fachgutachten. Der Bauherr hat einen Ansprechpartner statt fünf bis zehn Einzelverträge, und die Abstimmung zwischen den Fachdisziplinen liegt beim Generalplaner, nicht beim Auftraggeber.
Was ist der Unterschied zwischen Generalplaner und Generalunternehmer?
Der Generalplaner plant, der Generalunternehmer baut. Ein Generalplaner ist an keinem ausführenden Gewerk wirtschaftlich beteiligt und vertritt deshalb ausschließlich die Interessen des Bauherrn – auch bei der Prüfung von Nachträgen. Beim Generalunternehmer liegen Planung und Ausführung in einer Hand, was die Schnittstelle verkleinert, aber die unabhängige Kontrolle über Qualität und Kosten aufhebt.
Welche Leistungsphasen deckt ein Generalplaner ab?
In der Regel die Leistungsphasen 1 bis 9 der HOAI, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Der Umfang lässt sich einschränken: Manche Bauherren beauftragen zunächst nur bis zur Genehmigungsplanung (LP 4) und entscheiden danach über die Fortsetzung. Bei ECOPLAN reicht die Spanne der Aufträge von LP 1–4 bis LP 1–9.
Ab welcher Projektgröße lohnt sich ein Generalplaner?
Weniger die Größe entscheidet als die Zahl der beteiligten Fachdisziplinen. Sobald neben der Architektur auch Tragwerk und Technische Gebäudeausrüstung gebraucht werden – also bei praktisch jeder Sanierung im Bestand –, entsteht Abstimmungsaufwand, der beim Generalplaner besser aufgehoben ist als beim Bauherrn. Bei einer reinen Fassadensanierung ohne Eingriff in die Technik kann die Einzelbeauftragung günstiger sein.
Was kostet ein Generalplaner?
Die Honorare der einzelnen Fachplanungen richten sich nach der HOAI und den anrechenbaren Kosten. Für die Koordination der Fachdisziplinen kommt üblicherweise ein Zuschlag hinzu. Dem steht gegenüber, dass der Bauherr die Koordination sonst selbst leisten oder gesondert beauftragen müsste. Eine belastbare Aussage ist erst möglich, wenn Umfang und Leistungsphasen feststehen.
Planen Sie auch außerhalb von Berlin?
Der Schwerpunkt liegt in Berlin und Brandenburg, dort liegt auch der überwiegende Teil unserer Referenzen. Projekte in Potsdam, im Berliner Umland und darüber hinaus haben wir ebenfalls umgesetzt. Bei größerer Entfernung besprechen wir vorab, wie die Bauüberwachung sinnvoll organisiert wird.