Leistungen / L.09 Technische Due Diligence
Technische Bestandsbewertung mit belastbarer Kostenperspektive.
Wir bewerten Gebäudehülle und Anlagentechnik vor Ort, rechnen den Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf in Jahresscheiben hoch und zeigen, welcher Anteil förderfähig und welcher nach § 559 BGB umlagefähig ist.
Der Instandhaltungsstau steht nicht im Kaufvertrag.
Beim Ankauf einer Wohnanlage entscheidet selten der Kaufpreis über die Rendite, sondern das, was in den zehn Jahren danach in das Gebäude fließen muss. Genau dieser Betrag steht in den meisten Datenräumen nicht, und wenn doch, dann als Sammelposition ohne Herkunft.
ECOPLAN plant seit 1991 Sanierungen im bewohnten Bestand. Wir kennen die Kosten nicht aus Kennwerttabellen, sondern aus abgerechneten Projekten: Strangsanierungen unter laufender Vermietung, Heizungstausch in Gebäuden ohne Kellerhöhe, Elektroertüchtigungen mit Bestandsschutzfragen. Diese Erfahrung bringen wir in die technische Due Diligence ein.
Was uns von den großen Transaktionsberatern unterscheidet, ist die Tiefe bei der technischen Gebäudeausrüstung. Anlagentechnik macht in der energetischen Sanierung einen erheblichen Teil der Investitionskosten aus und ist zugleich der Bereich, in dem checklistenbasierte Prüfungen am schnellsten an ihre Grenze kommen. Wir bewerten Restnutzungsdauern, Anschlussleistungen und Verteilstrukturen so, wie wir sie später planen müssten.
Am Ende steht kein Gutachten, das Risiken aufzählt. Am Ende steht eine Zahl, mit der Sie kalkulieren können, und eine zweite Zahl, die zeigt, was davon Förderung und Mieterhöhung tragen.
Ankauf
Für institutionelle Bestandshalter, Fonds und Family Offices in der Prüfphase. Ergebnis: CapEx-Prognose als Verhandlungsgrundlage und Entscheidungsvorlage für das Investment Committee.
Bestand
Für Wohnungsgenossenschaften mit gewachsenem Portfolio. Ergebnis: Priorisierung über mehrere Wirtschaftseinheiten. Welches Objekt zuerst, welches kann warten, wo läuft der Dekarbonisierungspfad aus dem Ruder.
So läuft Ihre technische Due Diligence.
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Datenraum und Zielklärung
Wir sichten, was vorhanden ist: Energieausweise, Verbrauchsabrechnungen der letzten Jahre, Wartungs- und Prüfprotokolle, Baugenehmigungen, Sanierungshistorie, Mieterliste mit Bestandsmieten. Parallel klären wir mit Ihnen die Prüftiefe. Ein Portfolio-Screening mit fünf Objekten braucht eine andere Auflösung als eine Einzeltransaktion kurz vor Signing.
Ergebnis Prüfumfang, Stichprobenquote, Terminplan.
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Begehung vor Ort
Die Aufnahme erfolgt strukturiert und digital über unser eigenes Erfassungssystem, ohne nachträgliche Rekonstruktion aus Erinnerung. Jeder Befund ist verortet, fotografiert und bewertet. Erfasst werden:
- Gebäudehülle: Fassade, Fenster, Dach, Kellerdecke, jeweils Zustand und energetische Kennwerte
- Anlagentechnik: Wärmeerzeugung, Verteilung, Trinkwasser, Lüftung, Elektro, mit Baujahr, Zustandsnote und geschätzter Restnutzungsdauer
- Wohnungsstichprobe nach einheitlichem Raumschema, Umfang vorher abgestimmt
- Allgemeinbereiche: Treppenhaus, Keller, Dachgeschoss, Außenanlagen
- Risikoindikatoren: Schadstoffverdacht, Brandschutzmängel, Barrierefreiheit, Feuchteschäden
Ergebnis Vollständige Zustandserfassung, Fotodokumentation, Mängelregister.
ecoApp Die Begehung läuft in unserer eigenen App, Bauteil für Bauteil und mit Foto am Befund. Die Daten laufen ohne Medienbruch in die Auswertung. Mehr zum digitalen Planen
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Kostenhochrechnung
Aus den Befunden entsteht die Investitionsprognose. Grundlage sind unsere eigenen Kostenkennwerte aus abgerechneten Sanierungsprojekten im Berliner Bestand, abgeglichen mit BKI-Werten und aktuellen Marktpreisen. Gegliedert wird nach:
- Kostengruppen nach DIN 276, nachvollziehbar und weiterverwendbar
- Zeitscheiben: Sofortmaßnahmen, mittelfristig, langfristig
- Charakter: Instandsetzung gegenüber Modernisierung, weil davon die Umlagefähigkeit abhängt
Ergebnis CapEx-Tabelle nach Jahresscheiben und Kostengruppen.
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Förder- und Umlageperspektive
Zwei Rechnungen verändern den Nettokapitalbedarf. Wir prüfen die Maßnahmen auf Förderfähigkeit nach BEG und einschlägigen Landesprogrammen und weisen die erreichbare Förderquote aus, einschließlich der technischen Anforderungen, die dafür erfüllt sein müssen. Auf Basis der Bestandsmieten und der als Modernisierung eingestuften Kostenanteile ermitteln wir eine erste Indikation der Umlagefähigkeit nach § 559 BGB, mit Kappungsgrenzen und Hinweis auf Härtefallrisiken.
Ergebnis Förderindikation, Umlageindikation, Nettokapitalbedarf.
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Bericht und Übergabe
Sie erhalten die Unterlagen, mit denen Ihr Gremium entscheiden kann. Auf Wunsch präsentieren wir die Ergebnisse persönlich.
- TDD-Bericht mit Zustandsbewertung je Bauteil und Gewerk
- CapEx-Tabelle als Excel, nach Kostengruppen und Jahresscheiben
- Risikoregister mit Ampelbewertung und Handlungsdringlichkeit
- Förder- und Umlageindikation mit Herleitung
- Fotodokumentation und kompaktes Management Summary
Die Prüfung endet mit einem Bericht, nicht mit einer Baustelle. Kommt der Ankauf zustande, entwickeln wir daraus die Sanierungsstrategie. Das Objekt ist dann bereits aufgenommen.
Zur energetischen SanierungDie Umlageindikation ist eine technisch-wirtschaftliche Einschätzung, keine mietrechtliche Beratung. Die rechtliche Prüfung im Einzelfall bleibt Aufgabe Ihres Rechtsberaters.
Warum ECOPLAN?
Weil alles aus einer Hand schneller, präziser und verlässlicher läuft.
Die Kostenaussagen stammen von denselben Ingenieuren, die anschließend die Ausführungsplanung erstellen würden. Wer die Zahl später verantworten müsste, schätzt anders.
Heizung, Lüftung, Sanitär und Elektro bewerten 25 TGA-Fachplaner im Haus, nicht ein Generalist mit Checkliste.
Diese Unterscheidung entscheidet über die Umlagefähigkeit und damit über die Wirtschaftlichkeit. Wir treffen sie sauber und begründet.
Für Objekte in laufenden Bieterverfahren. Den weiteren Prüfumfang stimmen wir auf Ihren Zeitplan ab.
Wir planen seit 1991 im Bestand und kennen seine Gebäudetypen, vom Altbau bis zur Platte.
Das sind wir
Ingenieure und Architekten mit einem Plan.
Rund 50 Ingenieurinnen, Architekten und Energieberater unter einem Dach. Inhabergeführt, seit 1991.
Häufige Fragen
Was unterscheidet die technische Due Diligence von einer Wertermittlung?
Eine Wertermittlung nach BelWertV erstellen Sachverständige, das ist ein eigenes Fachgebiet. Wir liefern die technische Grundlage dafür: Investitionsbedarf, Zustand der Bauteile und Anlagentechnik, Risiken. Auf dieser Basis rechnen Käufer und Bank.
Wie schnell geht das im Bieterverfahren?
Eine erste Einschätzung geben wir innerhalb von fünf Werktagen. Den weiteren Umfang richten wir am Zeitplan des Verfahrens aus, von der kompakten Prüfung aus Unterlagen und Kurzbegehung bis zur vertieften Untersuchung mit Bauteilöffnungen und 3D-Scan.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Hilfreich sind Bestandspläne, Verbrauchsdaten, Energieausweis, Wartungs- und Prüfberichte der Anlagentechnik sowie Unterlagen zu bereits erfolgten Sanierungen. Fehlende Angaben ersetzen wir durch Begehung und Aufmaß.
Prüfen Sie auch Schadstoffe?
Wir erfassen den Verdacht und ordnen ihn ein, etwa bei Bauteilen aus Zeiten, in denen Asbest üblich war. Die Probenahme selbst führen Fachgutachter durch, die wir als Generalplaner beauftragen und koordinieren.
Was passiert nach dem Ankauf?
Auf Wunsch entwickeln wir aus der Prüfung die Sanierungsstrategie und planen die Maßnahmen. Das Objekt ist dann bereits aufgenommen, die Datengrundlage bleibt dieselbe.
Weitere Leistungen
Machbarkeit & Potenzialanalyse Energetische Sanierung Alle Leistungen