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W.04Energetische Sanierung im Mehrfamilienhaus.
Von der Bestandserfassung bis zur Objektbetreuung: Wie der Ablauf aussieht, warum die Reihenfolge der Maßnahmen über die Wirtschaftlichkeit entscheidet und was Bauen im bewohnten Zustand bedeutet.
Hülle und Technik gehören zusammen
Eine energetische Sanierung besteht aus zwei Hälften: der Gebäudehülle – Fassade, Dach, oberste Geschossdecke, Kellerdecke, Fenster – und der Anlagentechnik. Werden sie getrennt geplant, verschenkt man einen erheblichen Teil des Effekts.
Der Zusammenhang ist unmittelbar: Eine gedämmte Hülle senkt die Heizlast. Eine Heizung, die darauf nicht angepasst wird, läuft danach im Teillastbetrieb und erreicht ihre Werte nie. Umgekehrt braucht jeder Heizkörper nach einer Dämmung eine andere Wassermenge – ohne hydraulischen Abgleich bleiben einzelne Wohnungen unterversorgt, während andere überheizt werden, und die rechnerische Einsparung landet nie in der Abrechnung.
Der Fehler, der am meisten kostet
Er passiert fast immer aus einer Notlage heraus: Die Heizung fällt aus, also wird sie ersetzt – ausgelegt auf den ungedämmten Bestand. Wird zwei Jahre später die Fassade gedämmt, ist die noch neue Anlage deutlich zu groß. Sie taktet, verschleißt schneller und verbraucht mehr, als sie müsste. Ersetzt wird sie trotzdem nicht, weil sie ja neu ist.
Genau deshalb steht am Anfang die Energieberatung mit einem Fahrplan – auch dann, wenn in Etappen saniert wird. Ein Fahrplan ist nicht das Gegenteil des schrittweisen Vorgehens, sondern seine Voraussetzung.
Welche Effizienzhausstufe sinnvoll ist
Die Zahl hinter „Effizienzhaus" gibt an, wie viel Primärenergie das sanierte Gebäude im Verhältnis zu einem Referenzgebäude braucht. Je niedriger, desto anspruchsvoller – und desto höher zugleich der Förderprozentsatz. Die Stufe ist damit keine technische, sondern eine wirtschaftliche Entscheidung: Ab welchem Punkt kosten die letzten Prozentpunkte mehr, als die zusätzliche Förderung und die Einsparung hereinholen?
Diese Rechnung fällt je Gebäude anders aus. Bei einem Bau von 1970 mit ungedämmten Betonbauteilen ist der Weg zu einer ambitionierten Stufe oft kurz, weil der Ausgangszustand schlecht ist. Bei einem Denkmal, dessen Fassade nicht gedämmt werden darf, kann dieselbe Stufe unerreichbar sein – dort liegt der Hebel in Dach, Kellerdecke und Anlagentechnik.
Bauen, während die Menschen wohnen bleiben
Fassade, Dach und Kellerdecke werden ohnehin von außen bearbeitet. Spürbar wird es beim Fenstertausch und dann, wenn zugleich Stränge erneuert werden – dann berührt die Maßnahme das Innere der Wohnung. Wie das organisiert wird, beschreibt unser Ratgeber zur Strangsanierung im bewohnten Zustand.
Zwei Punkte gehören in jedem Fall vor den Baubeginn: die Schadstofferkundung – in Beständen vor 1993 ist mit asbesthaltigen Materialien zu rechnen – und die Mieterkommunikation. Beide nachträglich aufzusetzen, kostet mehr Zeit, als sie vorher gekostet hätten.
Denkmalschutz ist kein Ausschlussgrund
Bei denkmalgeschützten Gebäuden entfällt meist die Fassadendämmung, und damit die naheliegendste Maßnahme. Das heißt nicht, dass energetisch nichts geht: Oberste Geschossdecke und Kellerdecke sind fast immer zugänglich, Fenster lassen sich durch Einschubsysteme ertüchtigen statt ersetzen, und die Anlagentechnik unterliegt keinen Auflagen. Wichtig ist nur, dass die Abstimmung mit der Behörde früh geführt wird – eine nachträglich geforderte Änderung an der Fassade trifft immer auch das Dämmkonzept und damit den Förderantrag.
So läuft eine energetische Sanierung ab
- 1
Bestand digital erfassen
Laserscan, Drohne, Begehung mit der eigenen App. Alte Pläne stimmen selten mit dem Gebauten überein – jede Abweichung, die erst auf der Baustelle auffällt, wird zum Nachtrag.
- 2
Bilanzieren und Ziel festlegen
Bedarfsrechnung statt Verbrauchsauswertung. Erst dann lässt sich entscheiden, welche Effizienzhausstufe wirtschaftlich erreichbar ist.
- 3
Maßnahmen und Reihenfolge
Hülle und Technik gemeinsam, mit einer Abfolge, in der keine Maßnahme die nächste unmöglich macht.
- 4
Förderung beantragen
Vor Maßnahmenbeginn, mit Bestätigung zum Antrag. Was beantragt wurde, muss anschließend auch gebaut werden.
- 5
Ausführung im bewohnten Zustand
Abschnitte, Termine, Mieterbetreuung, Schadstoffe. Der Ablauf richtet sich nach den Bewohnern, nicht nach der Bequemlichkeit der Baustelle.
- 6
Nachweis und Objektbetreuung
Bestätigung nach Durchführung für die Auszahlung – und die Leistungsphase 9, in der sich zeigt, ob sauber gearbeitet wurde.
Aus unseren Projekten
Häufige Fragen
Was gehört alles zu einer energetischen Sanierung?
Die Gebäudehülle – Fassade, Dach, oberste Geschossdecke, Kellerdecke, Fenster – und die Anlagentechnik, also Wärmeerzeugung, Verteilung und Lüftung. Entscheidend ist, dass beides zusammen betrachtet wird: Eine gedämmte Hülle verändert die Heizlast, und eine Heizung, die darauf nicht angepasst wird, läuft dauerhaft im ungünstigen Bereich.
Muss alles auf einmal saniert werden?
Nein, aber die Reihenfolge muss stimmen. Wer in Etappen saniert, braucht einen Fahrplan, in dem jede Maßnahme die nächste vorbereitet statt sie zu blockieren. Die klassische Falle ist die neue Heizung vor der Dämmung: Sie wird auf die alte Heizlast ausgelegt und ist danach zu groß. Für Eigentümer mit mehreren Gebäuden ist die Etappenlösung meist die realistischere – gerade dann lohnt sich der Fahrplan.
Welche Maßnahme bringt am meisten?
Das lässt sich nicht pauschal sagen und überrascht Eigentümer regelmäßig. Häufig steckt der größte Einzelposten nicht in der Fassade, sondern in Dach, oberster Geschossdecke oder Kellerdecke – also dort, wo die Maßnahme erheblich günstiger ist. Welches Bauteil in Ihrem Gebäude führt, zeigt die Bilanzierung auf Bedarfsbasis.
Geht das im bewohnten Zustand?
In aller Regel ja, und meist ist es die wirtschaftlichere Variante. Arbeiten an Fassade, Dach und Kellerdecke finden ohnehin außerhalb der Wohnung statt. Aufwendiger wird es, wenn Fenster getauscht oder Stränge erneuert werden – dann braucht es einen Ablauf in Abschnitten, Terminabsprachen und eine Mieterbetreuung, die vor Baubeginn eingerichtet ist.
Was ist ein Effizienzhaus 70 oder 55?
Die Zahl gibt an, wie viel Primärenergie das sanierte Gebäude im Verhältnis zu einem Referenzgebäude nach geltender Verordnung benötigt – ein Effizienzhaus 70 also 70 Prozent. Je niedriger die Zahl, desto anspruchsvoller und teurer. Die Zielstufe ist deshalb eine wirtschaftliche Entscheidung: Sie bestimmt zugleich den Förderprozentsatz und die notwendige Tiefe der Maßnahmen.
Wie lange dauert eine energetische Sanierung im Mehrfamilienhaus?
Die Bauzeit hängt vom Umfang ab, die Gesamtdauer aber viel stärker vom Vorlauf: Bestandserfassung, Bilanzierung, Genehmigungen, Förderantrag und Ausschreibung liegen vor dem ersten Gerüst. Bei denkmalgeschützten Gebäuden kommt die Abstimmung mit der Behörde hinzu, die sich nicht beschleunigen lässt. Wer im Frühjahr bauen will, beginnt die Planung nicht im Winter davor.