Strang­sanierung im bewohnten Zustand.

Worum es bei einer Strangsanierung geht

Die Steigleitungen für Trinkwasser, Abwasser und Heizung laufen in Schächten senkrecht durch das Gebäude – vom Keller bis unters Dach, an Bad und Küche jeder Wohnung vorbei. Sind sie am Ende ihrer Nutzungsdauer, hilft kein Ausbessern: Sie werden über die gesamte Höhe ersetzt. Weil die Leitungen in der Wand liegen und die Bäder daran hängen, wird aus dem Leitungstausch fast immer auch eine Badsanierung.

Genau daraus ergibt sich die eigentliche Aufgabe: Ein Strang berührt nicht eine Wohnung, sondern acht bis zwölf übereinanderliegende. Der Ablauf wird deshalb senkrecht organisiert, nicht geschossweise – und jede dieser Wohnungen ist für einige Tage ohne Bad.

Warum im bewohnten Zustand gebaut wird

Die naheliegende Alternative wäre, die Wohnungen leerzuziehen. Rechnerisch geht diese Rechnung selten auf: Mietausfall über die gesamte Bauzeit, Umzugs- und Unterbringungskosten und das Risiko, dass Bestandsmieter nicht zurückkehren. Im gebundenen Bestand ist der Leerzug ohnehin meist keine Option.

Der Preis dafür ist Organisation. Eine Strangsanierung im bewohnten Zustand ist kein technisch schwieriges, sondern ein logistisch anspruchsvolles Vorhaben. Die Technik ist Standard – der Ablauf entscheidet.

Die Taktplanung ist der Kern

Ein Takt ist die feste Zahl von Tagen, die ein Strang von der Demontage bis zur fertigen Wohnung braucht. Er ergibt sich aus der Reihenfolge der Gewerke – Demontage, Rohinstallation, Trockenbau, Fliesen, Montage, Maler, Elektro – zuzüglich der Trocknungszeiten, die sich nicht verhandeln lassen.

Jedes Gewerk muss am zugesagten Tag antreten. Fällt eines aus, verschiebt sich nicht ein Strang, sondern jeder folgende – und mit ihm jeder Termin, den die Bewohner schriftlich bekommen haben. Deshalb ist die realistische Taktdauer wichtiger als die kürzeste: Ein Takt, der zu 95 Prozent hält, ist mehr wert als einer, der auf dem Papier zwei Tage kürzer ist und regelmäßig reißt.

Was Mieterinnen und Mieter erwartet

Drei Dinge entscheiden über die Akzeptanz: eine verlässliche Angabe, wie lange das eigene Bad nicht nutzbar ist; eine zumutbare Ersatzlösung zum Duschen; und ein Ansprechpartner, der erreichbar ist. Ersatzbäder werden meist als Container im Hof oder als hergerichtete Wohnung im Haus gestellt. Container sind schnell verfügbar, für ältere Menschen und Familien mit kleinen Kindern aber schwer zumutbar – diese Frage gehört in die Planung, nicht auf die Baustelle.

Hinzu kommen die praktischen Punkte: Wer hat wann den Schlüssel, wie wird der Zugang dokumentiert, wo bleiben Möbel, wie wird gegen Staub abgeschottet. Das klingt nach Kleinigkeiten und ist in der Praxis der häufigste Grund für Beschwerden.

Rechtlicher Rahmen

Vor Beginn steht die Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB: in Textform, drei Monate vorher, mit Art und Umfang der Maßnahme, Beginn und voraussichtlicher Dauer sowie den zu erwartenden Mieterhöhungen und Betriebskosten. Sie ist damit kein Verwaltungsschritt am Rand, sondern ein Ergebnis der Planung – sie kann erst raus, wenn der Ablauf belastbar feststeht, und bindet anschließend das, was gebaut wird.

Wichtig für die spätere Wirtschaftlichkeit ist die Einordnung jeder Einzelmaßnahme: Erhaltungsaufwand ist zu dulden, aber nicht umlagefähig; nur der modernisierende Anteil kann nach § 559 BGB in die Miete eingehen. Bei einer Strangsanierung liegen beide Anteile dicht beieinander und sollten früh getrennt erfasst werden.

Diese Hinweise ordnen den planerischen Zusammenhang ein und ersetzen keine Rechtsberatung. Die rechtliche Bewertung im Einzelfall gehört zu Ihrem Anwalt oder Verband.

Schadstoffe sind der häufigste Störfall

In Beständen, die vor 1993 errichtet wurden, ist mit asbesthaltigen Materialien zu rechnen – in Fliesenklebern, Spachtelmassen, Bodenbelägen oder Brandschutzverkleidungen. Werden sie erst entdeckt, wenn die Wand offen ist, steht die gesamte Taktkette. Eine Schadstofferkundung vor der Ausschreibung ist deshalb kein optionales Gutachten, sondern die Voraussetzung für einen haltbaren Terminplan. Die Sanierung erfolgt dann nach TRGS 519 unter Abschottung, mit Unterdruckhaltung und Freimessung.

Woran solche Maßnahmen scheitern

Nach unserer Erfahrung an drei Stellen, und keine davon ist technisch: an einer Taktdauer, die von Anfang an zu knapp gerechnet war; an Schadstoffen, die zu spät erkundet wurden; und an einer Mieterkommunikation, die erst begonnen hat, als die Baustelle schon stand. Alle drei sind vermeidbar – aber nur vor Baubeginn.